京都伏見の不動産会社プラスホーム佳山（かやま）です。

 

「今の家に住宅ローンが残ってるけど、次の家を買う事ができるの？」意外とよく聞かれる質問です。

 

でもそれより先に「家を売りたいけどいくらで売れるかな？」っていうお問い合わせは結構あります。色んな理由があって家を売る事を考えている方は思ってるより多いと思います。

家を売る理由で最近多い理由が、離婚です。あとは昔から転勤、買い替え、お金が必要になったなどは家を売る理由の定番です。ここはしっかりと聞いておかないといけません。次買う皆さんが最も気にする事だからです。

 

家を売る理由の定番のひとつに買い替えあると書きましたが、その中には色んな理由があります。よく多いのが、子供が全て独立し、家が大きくなりすぎたからどっか駅近くの便利なマンションに住み替えたいというのは昔から多い買い替えの理由です。

他に買い替えで多いのが、残念ながら住宅ローンがしんどくなってきたから買い替えたいというもの。昨今住宅ローンの金利が低く、家を買うという事のハードルが低くなってきました。それをいい事に無理な資金計画を立ててむやみに購入物件の価格を高いものばかり勧める不動産営業マンの話術に引っかかり、ムリな買い物をする人も多くいます。そりゃ金額が高くなればお家のグレードも上がるので目移りします。そうして多少無理させて買い物させる営業マンが残念ながらまだいます。その時はよくても段々子供にもお金がかかったりして無理がきかなくなって住宅ローンの支払いが苦しくなってくるのです。その相談もよく受けます。

正直、最近ではかなり減りましたが今の家をランクアップさせる買い替えをする方もいらっしゃいます。このように買い替えと言っても色々あります。

 

じゃあ、最初に戻りますが「今の家に住宅ローンが残ってるけど、次の家を買う事ができるの？」です。

結論は住宅ローンを使って次の家を買うなら、今の家を売らなければなりません。

う～んなんだかややこしそう

 

基本的に住宅ローンを使えるのは一人につき一個だけです。それが住宅ローン。住むためのお家のローンだからです。家が2つあればそれは別宅、別荘とみなされます。それはぜいたく品とみなされます。住むための家を買うためのローンだから金利も安く設定されてるのです。だから基本、今の家を売らないと住宅ローンは使えません。

 

もうひとつ、ご年配の方が駅の近くの便利なマンションに住み替えたいというケースは大体、住宅ローンも終わってる、もしくは残りわずかと言う方が多くあまり気にする事ではないのですが、注意してもらいたいのはここ１０年ぐらいでお家を買った方。それも新築戸建、新築マンションを買った方。こういった方で当時自己資金いわゆる頭金無しで買った方は特に注意です。

こういった方は物件価格＋諸費用でローンを組みます。つまり、物件の１１０％ぐらいでローンを組んでいるのです。住宅ローンのほとんどは元利均等と言う仕組みで組まれています。この説明はまたいつかという事で、簡単に言うと例えば３５年の住宅ローンの中で最初の１０年くらいは金利ばかりを返済しています。思ったほど元金（つまり借りた金額）の部分の返済が進んでいないのです。ただでさえ減っていない住宅ローンに１００％を超える金額でローンを組んでいるので、買い替えたいと思っても住宅ローンの残額と周辺の相場が合っていません。ですから

 

売れた金額ー今の住宅ローンの残り＝マイナス

 

と言う図式になっちゃいます。

 

この住宅ローンマイナスを次の住宅ローンに組み込むという方法があります。

 

以前のお家のマイナス＋次買うお家のローン＝買い替えローン

 

最近は買い替えローンと言う言葉をあまり使わなくなってきましたが、こういう方法でローンのマイナスが出るであろう今の家を売る事は出来ます。

 

少し話がややこしくなっちゃいましたが、住宅ローンが残っていても住宅ローンは組めます。ただし基本、

①今の家を売る事

②マイナスが出るのであればその分の現金を用意するか、買い替えローンを組む事

ここは条件として出てきます。家を売りたいと思っても勢いに任せずじっくりと色々と相談できる人を探し色んな方法の中からどれがいい方法なのか、そもそも売った方がいいのかじっくり考えてください。