不動産の税金｜不動産を売却した売却代金の一部である譲渡所得にかかる税金
京都伏見の醍醐エリアを動かす男かやまです。
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さて、毎週火曜日に更新している当ブログですが少し不動産屋としてのアドバイスというか豆知識的なものを書いていってます。ぜひ該当する方はもちろん将来そうなる可能性がありそうな方も参考にしてみてください。
前回、相続税について書きました。今回はタイトルからして少しややこしそうですが譲渡所得にかかる税金について書きたいと思います。
譲渡所得とは
ややこしい言葉ですね。正直、ボクにはそう感じます(笑)。
ややこしい言葉はわからないんだよ！
簡単に言うと家を売った金額から色々なものを差し引いた金額が「譲渡所得」です。ここに税金がかかるのです。だからおそらく税金用語ですね（正解かどうかはわかりませんが）。
不動産を売却すると税金がかかります。その計算をするために算出する金額これが「譲渡所得金額」です。まずはこの譲渡所得の計算式を挙げますね。
収入金額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除＝譲渡所得金額
ですが、何のことか分からないのでそれぞれ説明します。
まず収入金額とは、今回の不動産を売った金額です。
取得費とはその不動産を買った時の金額、譲渡費用とは今回売るためにかかった経費、例えば不動産屋に払う仲介手数料や司法書士の先生に払う登記費用、印紙代などです。
最後に特別控除とはいくつか控除してもらえる特例のことです（これについてはまた改めて）。
譲渡所得にかかる税金のまとめ
先ほど大雑把に説明した計算式では分かりにくいかもしれません。
ですので図にしてみます。
つまりざっくり言うと「買った時より売った時利益があれば税金を取ります」という事です。
なので買った時より売った時に損をすれば基本税金はかかりません。
譲渡所得にかかる税金は結局どれくらいかかるの？
じゃぁ実際どれくらいかかるのか。また前回と同じように例を挙げてみましょう。
そうそう。難しいことはいいからそれが知りたいの。
先ほどの計算式
収入金額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除＝譲渡所得金額
この譲渡所得金額に税率をかけたものが税金の金額になります。
譲渡所得金額×税率＝税金の額
この税率には大きく分けて２種類あります。
譲渡した年（売った年）の１月１日時点での所有期間が５年を超える場合は長期譲渡所得、５年以下の場合は短期譲渡所得となります。
この期間がここでは最も大切な要素で、長期譲渡所得の場合は税率が２０．３１５％（１５．３１５％が所得税、５％が住民税）、短期譲渡所得の場合の税率は３９．６３％（３０．６３％が所得税、９％が住民税）となります。
「へ？」となった方も多いと思いますが不動産の持ち主になってすぐに売ってしまうと税率が倍近く増えるのです。
譲渡所得金額×長期譲渡所得（５年超）の税率２０．３１５％＝税金の額
譲渡所得金額×短期譲渡所得（５年以下）の税率３９．６３％＝税金の額
となります。
例えば今回売却した不動産が３０００万円で売れたとします。
以前購入した時、２０００万円で買ったとします。
譲渡費用（今回の売却にかかった経費）がトータルで１００万円あったとします。
先ほどの計算式
収入金額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除＝譲渡所得金額
に当てはめると
３０００万円ー（２０００万円＋１００万円）＝９００万円…譲渡所得
＊少しでも分かりやすくするため今回は特別控除は省きます。
この不動産を取得して５年経っていれば
譲渡所得金額×長期譲渡所得（５年超）の税率２０．３１５％＝税金の額
９００万円×２０．３１５％＝１，８２８，３５０円
５年経っていなければ
譲渡所得金額×短期譲渡所得（５年以下）の税率３９．６３％＝税金の額
９００万円×３９．６３％＝３，５６６，７００円
が税金として納めることになります。ただし、「特別控除」という特例がありますのでこのままというわけではありません。
そして注意していただきたいのが、取得費、すなわち購入した時の金額が分からないケースです。
例えば不動産売買契約書などの書類が無い場合、もしくは先祖代々受け継がれてきたといった場合です。その場合は、今回の取得費、すなわち売却した金額の５％が取得費として計算されます。
なのでこの例とするなら
３０００万円ー（１５０万円＋１００万円）＝２９５０万円…譲渡所得
というかなり高額な譲渡所得となり税として納める金額も高額になる恐れがあります。売買契約書などは大切に保管しておいてください。
またややこしいのでポイントをまとめます。
所有している不動産を売却する場合、税金がかかります。確認していただきたいポイントとしては
①その不動産を売却した時、買った当時よりも高く売れたかどうか。
②その不動産を所有して何年か？
この２点は必ず確認してください。
そして、先ほど少し書きましたがこの税金には「特別控除」といういくつか控除してもらえる要素があります。
次回はその「特別控除」について書きます。
前回も言いましたがあくまで不動産屋が語るアドバイスですので、これを読んでより具体的なアドバイスが必要だと思われた方はぜひ各管轄税務署、税理士事務所にご相談ください。
かやまは京都市伏見区でプラスホームという不動産会社を営んでおります。
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