不動産売却を任せるための媒介契約の種類とそれぞれのメリット・デメリット
京都伏見区醍醐エリアで株式会社プラスホームを営むかやまです。
普段はプラスホームという不動産屋として家の売買や貸し借りのお手伝いをしながら、自分の働く街、住む街である京都市伏見区の醍醐エリアを楽しむため色々な活動をしております。
コロナ禍によりストップしておりましたがゴミ拾いなどもやってます
今日はお家を含めて不動産を売るときに交わす契約「不動産媒介契約」についての種類と説明、メリットとデメリットを書いていきます。
まず不動産媒介契約とは不動産を売る（正確には買う時もですが）ときにお客さんが不動産会社に対して「お前のところで任せたぞ」という時に交わす契約になります。実際に不動産が売れ、支払う仲介手数料をどのように支払うか、どのような条件で売却活動を行うかなどを書面にて明確にします。
契約は具体的には3種類あり、任せ方、不動産会社の義務が変わってきます。
専属専任媒介契約
まず初めに「専属専任媒介契約」です。
図にあるように売主さんがお家（不動産）の販売活動の全てを１社に任せる契約です。任された不動産会社は責任をもって販売活動をし買いたいお客さんを探すとともに、他業者にも売物件であることを他の不動産会社に伝える義務があります。わかりやすく言えば売主さんが窓口を一本化するということ。そういう意味では一番楽な契約でもあります。
契約の有効期間は最長３か月です。
ボクたち不動産会社が売り物件の存在を共有する不動産流通機構（レインズ）というものがあり、そこに契約を交わしてから５日以内に登録しなければならないという義務があります。
また、販売状況の報告を書面にて７日に一度以上する義務があります。
メリットとしては
先ほども言いましたように、すべてを任せるので楽です。
任された業者は自分のところの商品として責任もって必死に販売活動を行います。
デメリットとしては
不動産業界の悪しき習慣囲い込みです。
まずはこの図を見てください。
囲い込みとは売主さん・買主さんお互いから仲介手数料をもらうためにいろいろな手を使って物件を隠すことです。ボク自身「両手」を否定するつもりもありませんがそれを狙うためにいつまでも物件を隠し、他社の問い合わせにも売れたことにしたりする業者は残念ながらまだまだいます。売主さんのためでなく、自身のための行動はアウトです。特に店舗費用、人件費、広告費、フランチャイズ料など経費が大きく掛かっている業者に多い傾向があります。
専任媒介契約
次に「専任媒介契約」です。
図にあるように基本、専属専任媒介契約と同じように１社に任せますが、自分の探してきたお客さんに対しては自分で対応することができます。
契約の有効期間は専属専任媒介契約と同じ最長３か月です。
不動産流通機構（レインズ）に契約を交わしてから７日以内に登録しなければならないという義務があります。
販売状況の報告を書面にて１４日に一度以上する義務があります。
メリットとしては
専属専任媒介契約とほぼ同じです。違う点は自分で見つけてきたお客さんに対しては自分で契約できますが「重要事項の説明書」の発行と説明、売買契約書の作成などがあるので結局、任していただけるケースが多いです。
デメリットとしては
こちらもおなじく囲い込みの恐れがあります。
あとは報告義務が専属専任媒介契約より緩くなることです。ただこれはお客さんによってはそこまで密にしなくてもいいという方もいらっしゃるのでデメリットではないという方もいます。
一般媒介契約
最後に「一般媒介契約」です。
これは図にあるように売主さんが複数の不動産会社に同時に任せることができます。
これだけ聞くとこの「一般媒介契約」が一番良いように思いますね。
が、この契約には媒介契約に関わる義務
具体的には
①レインズへの登録義務
②定期的な販売状況の報告義務
がどちらも無くなるという落とし穴があります。
かつほとんどが明示型と言われる形で売主さんはどこの不動産会社と一般媒介契約を交わしたのかを報告しなければなりません。
メリットとしては
複数の不動産会社に任せられるという点はメリットかもしれません。
デメリットとしては
色々な業者に任せるということはどこも自分の商品という意識が欠如するということにもなります。特に報告義務もなくなるので余計に意識の欠如を促し、販売活動にそれほど力を入れなくなってしまうのは間違いなくあると思います。
また、いろいろな業者に任せることをレインズにて宣伝することになるので、色々な不動産会社から営業電話、訪問、DMなどが増えます。
個人的には「専属専任媒介契約」もしくは「専任媒介契約」を推します。
経験上、一般媒介契約でスムーズに売れた物件は正直あまりありません。どうしてもどこも自分の商品という意識が低く、中途半端な販売活動になるのです。よほど誰でも売れる、ほっといても売れるような人気地区、人気物件でない限り一般媒介契約はやめておいたほうがいいと思ってます。
ボクはいつも一般媒介を選ぶのなら、それでもし仮に弊社プラスホームを選ばないとしても信頼できる他社を選んで「専任」の媒介契約を交わしたほうがいいですよと必ずお客さんには言っております。売主さん、不動産会社双方の信頼関係が間違いなく早期売却の一番の力になると思います。
かやまは京都市伏見区でプラスホームという不動産会社を営んでおります。
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