不動産を売る前の金額査定で売主さんに気を付けてもらいたいポイント
京都伏見の醍醐エリアを熱くする男かやまです。
普段はプラスホームという不動産屋として家の売買や貸し借りのお手伝いをしながら、
自分の働く街、住む街である京都市伏見区の醍醐エリアを楽しむため色々な活動をしております。
先日も「だいごサロン」というオフラインサロン(笑)の中で地域の問題点は何かと考えながら繋がりを作り解決策は無いものかと話し合ってきました。
今回はゴミと食について話し合いました
そのあとは「ごみひろいウォーク」と題して地域のゴミ拾いを恒例としてます。住宅地の中ですので基本、きれいにされてますが時々とんでもないゴミがあったりします。それとまだまだタバコの吸い殻が多いですね。
真剣に拾ってますよ(笑)
この活動は積極的に拡げていきたいのでまた興味ある方はぜひご連絡ください。
さて今回は、家を売る前にやる大事な「不動産査定」。
査定とは実際に不動産会社の担当者にお家を見てもらってどれくらいの金額で売れていくかという予想金額を出してもらう機会です。この時に売主さんはどうすればいいのか。どこをポイントに任せる会社を選べばいいのかなどをまとめていきたいと思います。
不動産査定の前に大事なこと
不動産査定でまず大切なことは何社かに見てもらうという事です。
査定をしてもらう前に大事なのはしっかりとどうするかを決める事。
①なぜ売ろうと思ったのか
②何社ぐらいに声を掛けるのか
③どれぐらいの金額で売れるといいのか
④どれぐらいの時期までに売れるといいのか
⑤本当に売るべきなのか
などまずは査定してもらう前に色々と考えてみてください。
最近は不動産一括査定サイトなんかもありますね。よく言ってますが正直ボクは個人的にはあれの問い合わせはやめた方がいいと思ってます。
実際に査定してもらうのは個人的には大手不動産会社１社と地元不動産会社２社ぐらいの３社ぐらいがいいかなと思ってます。もしお近くであればその中にプラスホームもぜひ入れてください(笑)。
プラスホームは一生懸命頑張りますよ！
なぜこの数字がいいのかはまた後ほど説明します。
不動産査定は見てもらうだけじゃない
ほぼ、大半の方が間違っておられることがあります。
それは不動産査定は見てもらうだけじゃないという事です。
「査定」と言うと何だか審査してもらう気持ちになってしまいます。
もちろんそういう意味でしょうが逆です。売主さんが不動産業者の担当者を審査してほしいのです。
人となりをじっくり見てくださいね
次で詳しく書きますね。
販売活動を任せる不動産会社・担当者を選ぶポイント
タイトルにポイントと書きましたが人により様々だと思いますし、正解もありません。
正直言いますと、不動産がすぐに売れるかどうかは時の運という事もたくさんあります。たまたま探しているお客さんがいただけなんて事もあります。
ボクも長い経験の中で「なぜこの物件がこの金額ですぐに売れるのか分からない」なんて事は数えきれないほどありましたし、逆に「なぜこの物件がこの金額で売れないのか」という事もたくさんあります。
でも、高くてもすぐ売れたことは運の要素が強いですが、安いのになかなか売れないというのは販売戦略の失敗が原因であることが多いです。そのあたりのことはまたの機会に。
ここではボクなりに査定の際に営業担当者の見てほしいポイントをいくつか挙げます。
①営業担当者がお家の中を見ているとき、どれほど真剣に見ているか？
実際の商品となるお客さんのお家を真剣に見ているか。これは結構大きなポイントとしてみてください。営業マンによってはサラッと見て終了という人もいます。もちろん売主さんに迷惑を掛けないためという配慮もあるかもしれません。ただ、これから販売する商品に対して真剣であればじっくりと見るはずです。そこに真剣でなければ、販売活動も真剣には行ってくれないでしょう。ボクはそう思ってます。
②売主さんの背景などをしっかり聞いてくるか？
販売方法は色々あります。どうすればいいのかは人によって様々。背景を聞けばそこに合った販売方法の提案もできます。中には「売らなくてもいい」なんて提案をすることもあります。もし提案の引き出しがある営業マンであればそこはしっかりと聞いてくるはず。何の提案もせずただお家の中を見て金額だけ伝えてくるなんて言うのは営業マンのただの怠慢であるとボクは思います。
③提示された金額が高すぎないか？
販売活動を任せてもらえるための契約「媒介契約」。
会社によってはこの「媒介契約」の件数ノルマなんてものがあります。売主さんから媒介契約をもらうために手っ取り早いのが高い金額を提示し、「当社ならこの金額で売れます」と根拠もなくお客さんに提示すること。もしくは「この金額で探してるお客さんがいます」と告げること。
相場金額よりもあからさまに高い金額提示は売主さんを見ずに自分のノルマだけを見ている恐れがあるので注意が必要です。
査定を依頼するなら何社がいい？
最初に査定を依頼するなら個人的には大手不動産会社１社と地元不動産会社２社ぐらいの３社が良いと書きました。
なぜかを説明しますとまず選択肢として３つは一番比較検討しやすい数だと思ってます。
家を買う際もそうですが検討する材料が２つだと悩まれる方が多いです。意外と甲か乙かになると甲乙つけがたくなるんですね。それが３つになると順位をつけやすくなります。この順位というのが結構判断としてハッキリしてわかりやすくなるんですね。４つまでいくとまた分からなくなって順位もつけられなくなる方が増えます。そもそもあまり多くの会社に依頼すると断るのも面倒になるという点もあります(笑)。
出来るだけ迷いだったり面倒は避けたいところです
また、大手不動産会社１社、地元不動産会社２社というのは大手はハッキリ言えばカラーのようなものがありません。どこに頼んでも同じで悪く言えばマニュアル通りです。ずっと同じ広告を打ち、媒介契約書通りの報告をし、期限が切れる前に売れなければ「売れないので金額を下げませんか」という交渉を売主さんにする。金額以外に判断する材料が分かりにくいのです。地元不動産会社は会社のカラー、担当営業マンのカラーが出やすいと思います。それを見て比べるのも面白いですよ。
ちなみにプラスホームの心掛けている点はこちらで説明してます。ぜひご覧ください。
なぜ一括査定サイトはやめた方がいいのかという点についても書いておりますのでぜひご参考に。
最後に何度も言いますが提示される金額で判断するのはやめた方がいいです。それよりも会社や営業マンを見てください。そこを見て納得の営業マンがいれば素直に相談してみてください。「他社はこの金額を提示している」と。もしアナタが信頼した営業マンならどうしたらいいかを素直に教えてくれるはずです。
かやまは京都市伏見区でプラスホームという不動産会社を営んでおります。
