売りに出している不動産が売れないときに考えられる原因
京都伏見の醍醐エリアを熱くする男かやまです。
普段はプラスホームという不動産屋として家の売買や貸し借りのお手伝いをしながら、自分の働く街、住む街である京都市伏見区の醍醐エリアを楽しむため色々な活動をしております。
少し空いてしましたが前回、売りに出しているお家が売れないからと簡単にしてはいけないことを書いてみました。その際最後にになぜ売れないのか原因を考えることが大事と書きました。
今回はその現在売りに出しているご自宅などの不動産がなかなか売れないと悩んでおられる方に向けて考えられる原因と対応策を書いていきたいと思います。
家が売れない原因
正直言いますと売れない理由は様々です。中には時の運なんてこともあります。
ただそうは言っても運ではなくはっきりと売れない理由があるケースもあります。今回はそれを探ってみましょう。
さぁ探ってみようか
①囲い込みをされていないか？
「囲い込み」という言葉を聞いたことがありますか？
不動産会社と売主さんが販売活動を任せるための契約は全部で3種類あります。
ここでも書いてますが、このうちの「専属専任媒介契約」もしくは「専任媒介契約」の場合、売主さんが販売活動を任せる不動産業者は１社なのでどんな行動をしているのか他の不動産会社には分かりません。つまり売りに出ていることを隠すことができます。
なぜそのようなことをするかと言いますと自社で売主さん・買主さんそれぞれ両方から手数料をもらいたい為です。これを僕らの業界では「両手」と言い、これ自体は問題ありませんがそれを狙うために物件が売りに出ていることを隠す業者がいます。これは完全に売主さんのためになりません。この隠す行為を「囲い込み」と言います。
ココは通さない！
そのためにレインズと呼ばれる物件情報ネットワークがあり、囲い込みをさせないためにここに物件情報を載せなくてはいけません。
しかしながらここに載せなかったり、載せていても「商談中」として他の不動産会社のお客さんに売らせないようにする行為はまだまだあります。
この「囲い込み」をされていないかどうかは売れない大きな原因になると思います。
②任せた業者の販売戦略は間違えていないか？
ボクは査定の際にお客さんによくお話しするのですがお家の売り方にはいろいろな方法があります。
その中で売主さんの状況、背景に合わせてどういった販売方法が適切か提案させていただいた中で一緒にどうしていこうか考えます。
特に大事なのが最初に世間に商品として売り出す時です。
物というのは何でもそうですが一度売りに出すとあとは世間に勝手な判断をされてしまいます。
高い、安い。早く売れそう、当分売れそうにない。などなど。
こればっかりは仕方ない…
出した段階の反応で色々と考えなければいけないこともあります。販売戦略に間違いがあれば軌道修正をしていかなくてはいけません。これを怠りただ広告をうてばいいというのは昔の話。もしくはよほどいい条件のお家です。
③金額は正しいか？
タイミングさえ合えば高く売れる場合もあります。
どうしてもこのお家じゃなければ嫌だというお客さんがあなたのお家を売りに出したタイミングでいた場合です。
ただ、正直言いますとそんなタイミングは奇跡に等しいことです。
奇跡よ起これ！
また、あなたのお家にしかない魅力があれば希少性があり高めの価格でも買う方がいるかもしれません。しかし希少性はともすれば諸刃の剣となり、めったに「欲しい」と言う人がいないかもしれません。
インターネットの発達により今や調べればすぐに近隣の相場はおおよそわかります。最終、売主さんの持つ商品ですから値段設定はご本人がするわけですがあまり高い価格設定は危険かもしれませんね。
④周辺に販売物件があふれていないか？
多少近隣に物件がそろっている方が比べる対象が出来て買う側とすれば判断しやすくなるのは事実です。
ただ、その近隣物件の数が多すぎていわゆる飽和状態となると買う側からすれば「いつでも買える」という安心感につながり、「家を買う」という決意が揺らぎます。
多すぎてどれがいいのか分からんわい…
そして意外と多いのが一つ市場に出てくると近隣地域で売りに出てくる物件が増えるケースです。
一つ出るとそれが目安になって「これぐらいで売れるなら売却に出してみようかな」と考える方が増えるからです。気が付くといつのまにかライバルが増えている事はよくあります。ですから不動産担当者とその辺りの事もよく話し合う事は必要かと思います。
ざっと４点挙げてみましたが、エリアの特性、時期など他にも考えられる理由はたくさんあります。そしてどれか一つという答えはありません。もちろんこれは本来、依頼された不動産会社および担当者が考えるべき事ですが、不動産売却は担当者と売主さんの二人三脚。色々と密に相談し考えていきたいものです。
かやまは京都市伏見区でプラスホームという不動産会社を営んでおります。
